Verkauf von Immobilienkrediten geht 2010 von vorne los: Was Bankkunden jetzt wissen müssen

Immobilienbesitzer mit einem Hypothekendarlehen droht in diesem Jahr wieder verstärkt der unerwartete Verkauf ihres Baukredits an eine andere Bank oder einen Finanzinvestor. Davor hat die auf Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisierte Düsseldorfer Kanzlei Baum, Reiter & Collegen gewarnt.

Nach Angaben von Rechtsanwalt Julius Reiter wollen Banken 2010 wieder verstärkt notleidende Kredite loswerden. Darauf hatte auch bereits die Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing aufmerksam gemacht. Der Verband, der die große Mehrheit der Branche repräsentiert, hält in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen von bis zu sieben Milliarden Euro für möglich. Das wäre so viel wie vor der Wirtschaftskrise. Im vergangenen Jahr war der Markt für „faule“ Kredite fast zum Erliegen gekommen. Nun aber wollen viele Banken ihre Bilanzen bereinigen.

Mit dem Kreditverkauf haben Banken und Sparkassen jedenfalls ein wesentliches Vertrauensband zum Kunden schon vor Beginn der Finanzkrise durchschnitten. Dieser Trend könnte sich nach Ansicht von Reiter bei einem Anstieg der langfristigen Zinsen am Kapitalmarkt noch verstärken. „Wenn die Zinsen für Hypothekendarlehen anziehen, werden Kunden, die für ihre bestehenden Baukredite weiterhin deutlich niedrigere Zinsen zahlen, für die Banken weniger attraktiv“, sagte der Anwalt. Das könnte dazu beitragen, dass die Geldhäuser in zunehmendem Maße selbst ordnungsgemäß bediente Kredite abstoßen. In der Vergangenheit hatten die Finanzinstitute für den Verkauf von Kreditportfolios häufig Pakete geschnürt, in die sie sowohl „faule“ als auch nicht notleidende Darlehen steckten, um ihre Angebote für die Käufer interessanter zu machen.

Die frühere schwarz-rote Bundesregierung hatte 2008 neue gesetzliche Vorschriften für Kreditverkäufe beschlossen, um die Rechte von Immobilien- Eigentümern zu stärken. Anlass waren zahlreiche Erfahrungen mit rigorosen Kreditaufkäufern, die vor allem die Immobilie schnell verwerten wollten und deshalb das Recht der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Kreditnehmers missbrauchten.

Reiter hält die bisherigen Maßnahmen aber für nicht ausreichend: Er fordert, Kreditverkäufe an Nicht-Banken, die an einer langfristigen dauerhaften Kundenbeziehung und am Kreditgeschäft gar nicht interessiert sind, grundsätzlich zu verbieten. Kredite von Kunden, die pünktlich zahlen, sollten ohne deren Einwilligung überhaupt nicht verkauft werden dürfen. Der Düsseldorfer Anwalt schlägt außerdem vor, bei Problem-Krediten, bei denen der Schuldner Liquiditätsengpässe hat, einen verbindlichen Sanierungsversuch vorzuschreiben.

Auch Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) hatte sich bereits dafür eingesetzt, dass ein Kreditverkauf an ein Unternehmen ohne Banklizenz künftig nur noch mit Zustimmung des Darlehensnehmers wirksam sein sollte.

Reiter rät allen Bankkunden, die in diesem Jahr einen Baukredit unterschreiben wollen, das Kleingedruckte genau zu lesen. Findet sich dort ein Hinweis, dass die Bank den Kredit an Dritte verkaufen kann, sollte der Kunde sicherheitshalber auf eine Streichung dieses Passus im Vertrag drängen. Mehrere Geldinstitute bieten inzwischen auch Verträge an, in denen sie auf das Recht der Kreditabtretung verzichten. Bei diesen Verträgen liegt der Zinssatz allerdings in der Regel ein paar Zehntel-Prozentpunkte höher als bei den anderen Krediten.

Für Rückfragen:
Rechtsanwalt Dr. Julius F. Reiter, Rechtsanwalt Olaf Methner und Rechtsanwalt Heiko Müller;
Tel. 0211-83680570; E-Mail: kanzlei@baum-reiter.de