5. März 2018
Am 11.01.2011 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in acht weiteren Fällen seine Rechtsprechung zu Schadenersatzpflichten der Bausparkasse Badenia bei der Finanzierung sog. „Schrottimmobilien“ fortgesetzt. Schon bei der Verhandlung eines gleich gelagerten Falles am 29.06.2010 (Az.: XI ZR 104/08) hatte der Vorsitzende Richter des Bankrechtssenats beim BGH, Ulrich Wiechers, der Badenia geraten, sich mit den Käufern der von ihr finanzierten Schrottimmobilien zu vergleichen. Diesen Hinweis ignorierte die Badenia, so dass sie nicht nur im damaligen Verfahren zu Schadenersatz verurteilt wurde, sondern auch Urteile in 11 weiteren Parallelfällen, die noch beim BGH anhängig waren, notwendig wurden.
In seinem Urteil vom 29.06.2010 hatte der XI. Zivilsenat des BGH ein Berufungsurteil des Oberlandesgerichts Schleswig vom 13.03.2008 (Az.: 5 U 57/06) bestätigt, das eine arglistige Täuschung der Anleger über die Höhe der Vertriebsprovisionen durch Angaben im sog. „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag“ bejaht, und damit eine Schadensersatzpflicht der Badenia wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung angenommen.
Allen Verfahren lag die Tatsache zu Grunde, dass die Vermittler der Firmengruppe Heinen & Biege bei den von der Badenia finanzierten Objekten bundesweit einen „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag“ verwendeten, in dem einzelne Gebührensätze für den Erwerb der Immobilie, u.a. auch Provisionen für die Vermittlung und die Finanzierung der Objekte, aufgeführt waren.
Im Kaufpreis waren aber tatsächlich noch erhebliche Innenprovisionen enthalten, die aufgrund von Vertriebsvereinbarungen von der Verkäuferin der Objekte an die Vermittler gezahlt wurden und für die Erwerber nicht erkennbar waren, da sie in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag nicht aufgeführt wurden.
Der BGH hat nun in seinen Urteilen bestätigt, dass die in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Gesamtprovisionen als die Provisionen zu verstehen sind, die bei der Vermittlung der Objekte insgesamt anfallen sollten.
Durch die abschließende Auflistung der Nebenkosten in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag sei verschleiert worden, dass die in dieser Auflistung enthaltene Kaufpreissumme weitere Innenprovisionszahlungen enthielt. Die Erwerber seien so vom Vertrieb arglistig über die Höhe der an die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen fließenden Provisionen getäuscht worden. Denn den Erwerbern sei mittels des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags suggeriert worden, dass alle im Zusammenhang mit dem Erwerb des Objektes anfallenden Vermittlungsgebühren erfasst, berechnet und aufgedeckt worden seien.
Mit der Entscheidung des BGH haben sich die Erfolgsaussichten geschädigter Erwerber von sog. Schrottimmobilien mit einer Finanzierung durch die Badenia auf Rückabwicklung der Kaufverträge und der Finanzierungsdarlehen weiter verfestigt.
Allerdings ist bei der Geltendmachung neuer Schadenersatzfälle gegenüber der Badenia die Verjährung zu beachten. Allgemein gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erwerber Kenntnis von den Schadenersatzansprüchen (hier: von den Provisionszusammenhängen) erhalten hat. Aber: Zum 31.12.2011 läuft die absolute Verjährungsfrist für alle Ansprüche ohne Rücksicht auf Kenntnis des erwerbers ab. Angesichts dieser Höchstverjährungsfrist für eventuelle Schadenersatzansprüche gegen die Badenia raten wir Betroffenen, ihre Angelegenheit nun noch umgehend von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Bei einer Prüfung der Erfolgsaussichten kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalles, insbesondere auf die betreffende Wohnanlage der Schrottimmobilie, an.
Die Urteile vom 11.01.2011: Az. XI ZR 220/08; Az. XI ZR 271/08; Az. XI ZR 326/08; Az. XI ZR 327/08; Az. XI ZR 357/08; Az. XI ZR 46/09; Az. XI ZR 58/09; Az. XI ZR 114/09
Für Rückfragen:
Rechtsanwalt Dr. Julius F. Reiter, Rechtsanwältin Ursula Weber
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