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Vorfälligkeits­entschädigung umgehen

Entscheidet sich ein Darlehensnehmer für die vorzeitige Rückzahlung seiner Immobilienfinanzierung – beispielsweise, weil die finanzierte Immobilie auf Grund sich verändernder Lebensumstände verkauft wird –, verlangen Banken und Sparkassen im Zuge der Darlehensabrechnung eine so genannte Vorfälligkeits­entschädigung.

Wegen fehlerhafter oder unvollständiger Angaben im Kreditvertrag lässt sich die Vorfälligkeits­entschädigung in vielen Fällen jedoch vollständig umgehen: vor allem dann, wenn der Darlehensvertrag ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde.

In unserer kostenfreien Ersteinschätzung sagen wir Ihnen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung auch in Ihrem Fall vermieden werden kann.

Nutzen Sie unser kostenfreies Online-Formular, um in nur 2 Minuten zu prüfen, ob die Umgehung der Vorfälligkeits­entschädigung in Ihrem Fall möglich ist.

Was ist eine Vorfälligkeits­entschädigung?

Wird eine Immobilienfinanzierung vorzeitig beendet – beispielsweise auf Grund einer Trennung der Darlehensnehmer oder weil die als Kreditsicherheit bestellte Immobilie verkauft wird –, entgehen der kreditgebenden Bank oder Sparkasse künftige Zinszahlungen. Durch die Vorfälligkeitsentschädigung möchte die Darlehensgeberin für die entgangenen Zinsen entschädigt werden. Die Vorfälligkeits­entschädigung kostet den Kreditnehmer in der Regel mehrere Tausend Euro. In den von uns betreuten Fällen beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung durchschnittlich 21.000 Euro. Aber auch Vorfälligkeitsentschädigungen von 40.000 Euro und mehr kommen regelmäßig vor.

Wie wird die Vorfälligkeits­entschädigung berechnet?

Für die Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung sind laut Bundesgerichtshof (BGH) zwei Berechnungsmethoden zulässig, zwischen denen die Banken und Sparkassen wählen können: die „Aktiv-Aktiv-Methode“ und die von den Kreditinstituten bevorzugte „Aktiv-Passiv-Methode“.

Die Aktiv-Passiv-Methode

Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird der zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung noch offene Darlehensbetrag fiktiv in Hypothekenpfandbriefen angelegt.

Die Differenz zwischen dem für den beendeten Kredit vereinbarten Zins und der durch die Anlage in Hypothekenpfandbriefe erzielten Rendite wird dem Darlehensnehmer als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt.

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird der zum Zeitpunkt der Rückzahlung noch offene Darlehensbetrag fiktiv als neues Darlehen an einen neuen Kunden ausgereicht.

Ist der marktübliche Zins für Immobilienfinanzierungen inzwischen gesunken, entsteht der Bank ein Verlust. Dieser wird durch die Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert.

Obwohl die Anwendung der Aktiv-Aktiv-Methode in den meisten Fällen zu einer deutlich geringeren Entschädigungssumme führt, entscheiden sich die Banken und Sparkassen in der Regel für die Aktiv-Passiv-Methode, um eine höhere Entschädigungszahlung vereinnahmen zu können. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist somit insbesondere abhängig von:
  • der Höhe der Restschuld,
  • der Höhe des Darlehenszinses,
  • der Höhe des Wiederanlagezinses
  • und der regulären Restlaufzeit des Darlehens.
Wurde für den Immobilienkredit ein Sondertilgungsrecht vereinbart, muss dieses nach der Rechtsprechung des BGH zwingend zu Gunsten des Darlehensnehmers schadens­mindernd berücksichtigt werden.

Umgehen der Vorfälligkeits­entschädigung

Insbesondere bei Immobilienfinanzierungen, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, lässt sich die Zahlung einer Vorfälligkeits­entschädigung oftmals vollständig umgehen. Es spielt dabei keine Rolle, welche Methode die Bank oder Sparkasse zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verwandt haben und ob die Berechnung selbst korrekt ist oder nicht. Denn der Kreditnehmer schuldet der Bank auf Grund fehlerhafter oder unvollständiger Angaben im Kreditvertrag überhaupt keine Vorfälligkeits­entschädigung.

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Immobilienkredite, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, ausreichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung enthalten müssen. Fehlen diese Angaben im Kreditvertrag oder sind die vertraglichen Angaben unverständlich, unklar, unvollständig oder fehlerhaft formuliert, haben die Bank oder Sparkasse im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeits­entschädigung.

Die überwiegende Mehrzahl der von uns überprüften Immobilienkredit­verträge diverser Banken und Sparkassen enthält unzureichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, weshalb die betroffenen Kreditinstitute keine Entschädigungszahlung von ihren Kunden verlangen dürfen.

Unter diesen Voraussetzungen können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen:

  • Sie haben Ihre Immobilienfinanzierung ab dem 21. März 2016 abgeschlossen
  • Ihr Darlehensvertrag enthält fehlerhafte, unverständliche oder unvollständige Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeits­entschädigung umgehen

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Welche Fehler beinhalten die Kreditverträge?

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Kreditinstitute ihre Kunden im Darlehensvertrag korrekt, vollständig und verständlich über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informieren müssen. Sind die vertraglichen Angaben fehlerhaft, unverständlich oder unvollständig, muss der Kunde keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht haben eine Vielzahl von Kreditverträgen verschiedener Banken und Sparkassen geprüft und dabei diverse Fehler entdeckt.

Nachfolgend finden Sie einige Beispiele für ‚typische‘ Fehler:

  • Genossenschaftsbanken wie B. Volksbanken und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken oder PSD-Banken vergessen häufig, vereinbarte Sondertilgungsrechte zu erwähnen. Sondertilgungsrechte sind nach der Rechtsprechung des BGH bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unbedingt zu Gunsten des Kunden zu berücksichtigen. Fehlt dieser Hinweis in den vertraglichen Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, hat die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Viele Kreditverträge enthalten die fehlerhafte Angabe, dass zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf eine fiktive Wiederanlage der Kreditsumme in Kapitalmarkttitel öffentlicher Schuldner abgestellt werden soll. Richtig ist, dass bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Rendite aus einer Wiederanlage des Kreditbetrages in Hypothekenpfandbriefe herangezogen werden muss. Auch dies hatte der BGH bereits vor Jahren entschieden.
  • In Kreditverträgen von Sparkassen und Kreissparkassen findet sich häufig die Formulierung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ablauf der Zinsbindung berechnet werden soll. Das ist nicht korrekt. Vielmehr richtet sich der Berechnungszeitraum nach dem frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Denn auch Kredite mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren können innerhalb von zehn Jahren ab Auszahlung des Kreditbetrages ordentlich gekündigt werden.
  • Die Commerzbank hat in ihren Kreditverträgen über mehrere Jahre hinweg unvollständige Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgedruckt. Konkret geht es um die Ausführungen der Commerzbank darüber, welche Wiederanlagerenditen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung heranzuziehen sind. Durch die unvollständige Formulierung wird die Klausel insgesamt unverständlich. Inzwischen haben das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main sowie mehrere Landgerichte die Commerzbank auf Grund dieses Fehlers zur Rückzahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen verurteilt. Der BGH hat das Urteil des OLG Frankfurt am Main bestätigt.

Was können Darlehensnehmer unternehmen?

Möchten Sie Ihre kreditfinanzierte Immobilie verkaufen, sollten Sie Ihren Immobilienkreditvertrag zuvor durch einen Experten darauf prüfen lassen, ob Ihre Bank oder Sparkasse einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung haben. Obwohl viele Kreditinstitute in ihren Kreditverträgen fehlerhafte oder unvollständige Angaben gemacht haben und es bereits verbraucherfreundliche Urteile mehrerer Gerichte gibt, verlangen die meisten Banken und Sparkassen von ihren Kunden auch weiterhin wie selbstverständlich die Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung. Mit anwaltlicher Hilfe lässt sich diese häufig verhindern, sodass der Kunde im Zuge der Darlehensrückzahlung mehrere Tausend Euro spart.

Teilt Ihre Bank oder Sparkasse Ihnen mit, dass sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, stehen Ihnen unsere Experten als Ansprechpartner zur Verfügung. Wir bieten Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Überprüfung Ihres Darlehensvertrages an und teilen Ihnen in unserer kostenfreien Ersteinschätzung mit, wie Sie die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können. Nutzen Sie hierfür einfach unser Online-Formular.

Falls unsere Prüfung ergibt, dass die Angaben in Ihrem Kreditvertrag fehlerhaft oder unvollständig sind und Sie unser Angebot zur außergerichtlichen Vertretung annehmen, begleiten wir Sie durch den kompletten Verkaufsprozess und helfen Ihnen dabei, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder erheblich zu reduzieren.

Denken Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nach, sollten Sie sich mit Ihrer Bank oder Sparkasse in Verbindung setzen und um die Mitteilung der Höhe der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung bitten. Hierfür genügt eine formlose Anfrage per E-Mail.
Ihr Kreditinstitut ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitzuteilen, und darf Ihnen für diese Auskunft keine Gebühren in Rechnung stellen.

Sollte die Rückzahlung des Darlehens bereits unmittelbar bevorstehen, sodass die Zeit für eine Vorabprüfung durch unsere Fachanwälte oder für Verhandlungen mit der Bank oder Sparkasse nicht mehr ausreicht, kann es sinnvoll sein, die Vorfälligkeitsentschädigung zunächst zu bezahlen. Der Bank oder Sparkasse sollte in diesem Fall vorher – z. B. via E-Mail – mitgeteilt werden, dass die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung unter dem Vorbehalt der Rückforderung und der Überprüfung der Höhe und dem Grunde nach erfolgt.

Lassen Sie Ihren Kreditvertrag gleichzeitig durch uns prüfen. Wenn Ihr Kreditvertrag fehlerhaft ist, unterstützen wir Sie dabei, die Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich zurückzufordern. Denn: Vereinnahmt die Bank oder Sparkasse trotz fehlerhafter oder unvollständiger vertraglicher Angaben eine Vorfälligkeitsentschädigung, handelt es sich in rechtlicher Hinsicht um eine so genannte ungerechtfertigte Bereicherung. In der Folge ist das Kreditinstitut zur Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet.

Wichtig Sie können die an die Bank oder Sparkasse gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist zurückfordern. Die Verjährungsfrist beträgt drei volle Kalenderjahre und beginnt erst am Ende des Jahres, in dem die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wurde. Zahlen Sie beispielsweise im Jahr 2021 eine Vorfälligkeitsentschädigung, haben Sie sogar bis zum 31. Dezember 2024 Zeit, rechtliche Schritte einzuleiten, um die Vorfälligkeitsentschädigung erstattet zu bekommen.

Hier finden Sie weiterführende Informationen, wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern können: Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern

Enthält Ihr Kreditvertrag fehlerhafte Angaben, können Sie Ihre Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank zurückverlangen. Außerdem haben Sie Anspruch auf eine rückwirkende Verzinsung der Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Vorfälligkeits­entschädigung umgehen

Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich Ihren Kreditvertrag darauf prüfen, ob auch Sie die Zahlung Ihre Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können. Wir garantieren Ihnen eine zuverlässige Ersteinschätzung zu Ihren Erfolgsaussichten ohne jedes Kostenrisiko!

Gibt es Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher?

In mehreren Gerichtsverfahren wurden Banken und Sparkassen auf Grund fehlerhafter und/oder unvollständiger vertraglicher Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dazu verurteilt, unrechtmäßig vereinnahmte Vorfälligkeitsentschädigungen an ihre Kunden zurückzuzahlen. Dementsprechend haben die Banken und Sparkassen auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zahlung kann somit vermieden werden. Unter anderem nachstehend aufgeführte Gerichte haben bereits verbraucherfreundliche Urteile gefällt:
  • Oberlandesgericht Frankfurt am Main
  • Landgericht Dortmund
  • Landgericht Hamburg
  • Landgericht Konstanz
  • Landgericht Rostock
Um weitere öffentlichkeitswirksame Ent­scheidungen zu Gunsten betroffener Verbraucher zu vermeiden, zeigen sich viele Banken und Sparkassen mittlerweile bereits im Rahmen eines außergerichtlichen anwaltlichen Vorgehens verhandlungsbereit. So kann mit anwaltlicher Hilfe häufig ein außergerichtlicher Vergleich verhandelt werden, der eine erhebliche Reduzierung der vom Kreditinstitut ursprünglich geforderten Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht. Ist die Zahlung der Vorfälligkeits­entschädigung bereits erfolgt, kann mit anwaltlicher Unterstützung die Rückzahlung eines erheblichen Teils der Vorfälligkeitsentschädigung verhandelt werden. Darüber hinaus ist es uns in einigen Fällen auch gelungen, eine vollständige Erstattung der Vorfälligkeits­entschädigung an unsere Mandanten durchzusetzen, ohne dass hierfür ein Klageverfahren geführt werden musste.

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