Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder zurückfordern

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Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder zurückfordern

Jean Hubert

Jean Hubert

Rechtsanwalt

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Das Wichtigste auf einen Blick

  • Wird ein Immobilienkredit vorzeitig beendet, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Ausgleich für zukünftig ausbleibende Erträge aus Zinszahlungen kostet den Kreditnehmer in der Regel mehrere Tausend Euro.
  • Wegen fehlerhafter oder unvollständiger Angaben zur Berechnung lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Fällen vermeiden oder zurückfordern.
  • Die Chancen, Ihre Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder erstattet zu bekommen, sind dann besonders hoch, wenn Ihre Immobilienfinanzierung ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde.

So funktioniert es

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Entscheidet sich ein Darlehensnehmer für die vorzeitige Rückzahlung seiner Immobilienfinanzierung – beispielsweise weil die finanzierte Immobilie auf Grund sich verändernder Lebensumstände verkauft wird, verlangt die Bank im Zuge der Darlehensabrechnung eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Durch diese Zahlung möchte die Bank dafür entschädigt werden, dass ihr durch die vorzeitige Beendigung des Immobilienkredites künftige Zinszahlungen entgehen.

Wann kann ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt werden?

Auf Grund des seit Jahren anhaltenden sehr günstigen Zinsniveaus für Immobilienfinanzierungen entscheiden sich die meisten Verbraucher für den Abschluss eines Kredites mit einem langfristig gebundenen Sollzinssatz.

Durch Zinsbindungen über 15, 20 oder sogar 25 Jahre möchten sich die Darlehensnehmer für den Fall absichern, dass die Zinsen in Zukunft wieder ansteigen.

Ein Nachteil solcher Immobilienkredite mit gebundenem Sollzinssatz ist jedoch, dass sie nicht ohne Weiteres vorzeitig beendet oder umgeschuldet werden können. Hierfür muss ein so genanntes berechtigtes Interesse vorliegen.

Zwei Beispiele:

Ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung liegt beispielsweise immer dann vor, wenn die finanzierte Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit dient, verkauft wird. Der Grund für den Verkauf der Immobilie, ob Scheidung, Umzug oder Verlust des Arbeitsplatzes, spielt hierbei keinerlei Rolle.

Ein berechtigtes Interesse besteht regelmäßig auch dann, wenn der Kreditnehmer eine Aufstockung des Darlehens benötigt – beispielsweise um eine Modernisierung der Immobilie vorzunehmen, seine Bank die angefragte Kapitalerhöhung jedoch ablehnt und der Kreditnehmer sein Darlehen in der Konsequenz zu einer anderen Bank umschulden muss. 

In beiden Fällen hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Möchte der Verbraucher seinen Kredit hingegen lediglich zu besseren Konditionen zu einer anderen Bank umschulden, um Zinsen zu sparen, darf die Bank oder Sparkasse die vorzeitige Entlassung aus dem Kredit verweigern.

Zu beachten ist in jedem Fall das ordentliche Kündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Danach kann jede Immobilienfinanzierung mit gebundenem Sollzins unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer spätestens zehn Jahre ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens ordentlich gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei der Kündigung ist eine Frist von sechs Monaten zu berücksichtigen.

Wie wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung errechnet, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Jedoch wurden die maßgeblichen Berechnungsparameter über die Jahre durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes festgelegt.

Hierbei sind grundsätzlich zwei Berechnungsmethoden anerkannt, zwischen denen Banken und Sparkassen wählen können:

  • die „Aktiv-Aktiv-Methode“
  • und die „Aktiv-Passiv-Methode“.

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird der zum Zeitpunkt der Rückzahlung noch offene Darlehensbetrag (fiktiv) als neues Darlehen an einen neuen Kunden ausgereicht.

Ist der marktübliche Zins für Immobilienfinanzierungen zwischenzeitlich gesunken, entsteht der Bank ein Verlust. Dieser wird durch die Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert.

Die Aktiv-Passiv-Methode

Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird der zum Zeitpunkt der Rückzahlung noch offene Darlehensbetrag hingegen (fiktiv) in Hypothekenpfandbriefe angelegt.

Die Differenz zwischen dem für den beendeten Kredit vereinbarten Zins und der durch die Anlage in Hypothekenpfandbriefe erzielten Rendite wird dem Darlehensnehmer als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt.

Obwohl die Anwendung der Aktiv-Aktiv-Methode meist zu einer deutlich geringeren Entschädigungssumme führt, entscheiden sich die Banken und Sparkassen in der Regel für die Aktiv-Passiv-Methode.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist somit insbesondere abhängig von:

  • der Höhe der Restschuld,
  • der Höhe des Darlehenszinses,
  • der Höhe des Wiederanlagezinses
  • und der regulären Restlaufzeit des Darlehens.

Wurde für den Immobilienkredit ein Sondertilgungsrecht vereinbart, muss dieses nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zwingend zu Gunsten des Darlehensnehmers schadensmindernd berücksichtigt werden.

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Insbesondere bei Immobilienfinanzierungen, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung häufig vermieden werden.

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Immobilienkredite, die ab diesem Datum geschlossen wurden, zureichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten müssen. Fehlen diese Angaben im Kreditvertrag oder sind die vertraglichen Angaben unzureichend (unverständlich, unklar, unvollständig oder fehlerhaft), hat die Bank oder Sparkasse im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann kann Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden

Tatsächlich enthalten die meisten von uns überprüften Immobilienkreditverträge diverser Banken und Sparkassen unzureichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, weshalb die betroffenen Kreditinstitute keine Entschädigungszahlung von ihren Kunden verlangen dürfen.

Gerne prüfen wir für Sie, ob die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Nutzen Sie dafür einfach unseren kostenfreien Online-Check!

Welche Fehler beinhalten die Kreditverträge?

Die meisten Banken und Sparkassen machen in ihren Kreditverträgen unvollständige oder fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:

  • Genossenschaftsbanken wie z.B. Volksbanken und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken oder PSD-Banken vergessen häufig, in ihren Vertragsangaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vereinbarte Sondertilgungsrechte zu erwähnen. Sondertilgungsrechte sind – dies ist durch den Bundesgerichtshof höchstrichterlich entschieden – in der Berechnung zwingend zu Gunsten des Darlehensnehmers zu berücksichtigen. Fehlt dieser Hinweis, sind die vertraglichen Angaben unvollständig. In der Konsequenz hat die betroffene Bank gegen ihre Kunden keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Zahlreiche Verträge von Genossenschaftsbanken enthalten darüber hinaus die fehlerhafte Angabe, dass zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf eine fiktive Wiederanlage des Darlehensbetrages in „Kapitalmarkttitel öffentlicher Schuldner“ abgestellt werden soll. Richtig ist hingegen, dass bei der Berechnung die Rendite aus einer Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefe heranzuziehen ist. Auch dies wurde bereits durch den Bundesgerichtshof bestätigt.
  • Unter anderem Sparkassen und Kreissparkassen teilen ihren Kunden in ihren Kreditverträgen mit, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ablauf der Zinsbindung berechnet werden soll. Das ist nicht korrekt. Vielmehr richtet sich der Berechnungszeitraum nach dem frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Denn auch ein Darlehensvertrag mit einer Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre kann gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB binnen zehn Jahren ab Vollauszahlung des Kredites unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ordentlich gekündigt werden.
  • Die Commerzbank hat in ihren Kreditverträgen über einen langen Zeitraum hinweg unvollständige Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgedruckt. Konkret geht es um die Ausführungen darüber, welche Wiederanlagerenditen zur Berechnung der Entschädigung heranzuziehen sind. Durch die unvollständigen Ausführungen wird die Klausel insgesamt unverständlich. Inzwischen haben das Oberlandesgericht Frankfurt am Main sowie mehrere Landgerichte entschieden, dass der Commerzbank auf Grund dieses Fehlers kein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht.
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Können auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückgefordert werden?

Auch eine in der Vergangenheit gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann zurückgefordert werden.

Vereinnahmt die Bank oder Sparkasse trotz unzureichender vertraglicher Angaben zur Berechnung eine Vorfälligkeitsentschädigung, handelt es sich aus juristischer Sicht um eine sogenannte „ungerechtfertigte Bereicherung“. In der Folge ist das Kreditinstitut zur Rückzahlung der Entschädigungszahlung verpflichtet.

Verbraucher, die ihre Immobilienfinanzierung ab dem 21. März 2016 abgeschlossen und im Zuge der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet haben, können den gezahlten Betrag von der Bank oder Sparkasse zurückverlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erstattungsanspruch noch nicht verjährt ist.

Die Verjährung tritt in der Regel drei Jahre nach dem Ende des Jahres ein, in dem die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wurde. Haben Sie beispielsweise im Jahr 2018 eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, müssten Sie rechtzeitig vor Ablauf des 31. Dezember 2021 aktiv werden, um die Entschädigungszahlung erstattet zu bekommen.

Gerne prüfen wir für Sie, ob die Bank Ihnen eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung erstatten muss. Nutzen Sie dafür einfach unseren kostenfreien Online-Check!

Gibt es Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher?

Es existieren zahlreiche verbraucherfreundliche Urteile mehrerer Landgerichte und des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main. Die Gerichte bestätigen, dass unvollständige, fehlerhafte oder für den Verbraucher nicht nachvollziehbare vertragliche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dazu führen, dass die betroffenen Banken und Sparkassen ihren Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verlieren.

Die Banken werden regelmäßig dazu verurteilt, eine unrechtmäßig vereinnahmte Vorfälligkeitsentschädigung zuzüglich Zinsen an die klagenden Verbraucher zurückzuzahlen.

Wie verhalten sich die betroffenen Banken und Sparkassen?

Um weitere nachteilige Urteile zu vermeiden, sind zahlreiche Kreditinstitute darum bemüht, sich außergerichtlich mit den betroffenen Darlehensnehmern zu einigen. Im Rahmen einer einvernehmlichen Einigung kann sich der Darlehensnehmer mit der Bank oder Sparkasse auf die Zahlung einer reduzierten Vorfälligkeitsentschädigung verständigen.

Wurde die Vorfälligkeitsentschädigung bereits an die Bank oder Sparkasse gezahlt, kann durch einen außergerichtlichen Vergleich eine Teilerstattung der Entschädigungszahlung verhandelt werden.

Was können betroffene Darlehensnehmer unternehmen?

Denken Sie über einen Verkauf Ihrer Immobilie nach, sollten Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung setzen und um die Mitteilung der Höhe der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung bitten. Hierfür genügt eine formlose Anfrage per E-Mail.

Sie sollten in diesem Zusammenhang wissen, dass Sie einen gesetzlichen Auskunftsanspruch haben. Das bedeutet, dass die Bank gesetzlich sogar dazu verpflichtet ist, Ihnen die voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung mitzuteilen. Für die Erteilung dieser Auskunft darf die Bank Ihnen keine Gebühren in Rechnung stellen.

Sobald die Bank Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt hat, sollten Sie Ihren Immobilienkreditvertrag darauf prüfen lassen, ob die Bank einen Anspruch auf die Zahlung hat. Wir bieten Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Überprüfung Ihres Darlehensvertrages an. Nutzen Sie hierfür einfach unseren Online-Check!

Falls unsere Prüfung ergibt, dass die Angaben in Ihrem Kreditvertrag fehlerhaft oder unvollständig sind, unterstützen unsere erfahrenen Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht Sie gern dabei, die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder sich mit der Bank oder Sparkasse auf eine geringere Zahlung zu einigen.

Sollte die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens bereits unmittelbar bevorstehen, sodass die Zeit für eine Vorabprüfung durch unsere Fachanwälte nicht mehr ausreicht, empfehlen wir Ihnen, die Vorfälligkeitsentschädigung zunächst zu bezahlen, der Bank jedoch vor Überweisung der Entschädigungszahlung via E-Mail mitzuteilen, dass die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung und der Überprüfung der Höhe und dem Grunde nach erfolgt.

Anschließend können Sie Ihren Kreditvertrag durch uns prüfen lassen. Ergibt unsere Prüfung einen Fehler im Kreditvertrag, unterstützen wir Sie anschließend gern dabei, die Entschädigungszahlung erstattet zu bekommen.

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