SCHROTTIMMOBILIE

FORTWIRKUNG UNWIRKSAMER TREUHÄNDERVOLLMACHT AUCH BEI PROLONGATION
ANMERKUNG ZU OLG MÜNCHEN, URT. V. 21.06.2005 (5 U 1531/05) VON RECHTSANWALT DR. JULIUS F. REITER / RECHTSANWALT OLAF METHNER

I. Einleitung

Ausgangspunkt des Verfahrens vor dem OLG München war (wieder einmal) ein „Treuhän-derfall“, in dem der Anleger dem Treuhänder lediglich eine Vollmacht zum Abschluss aller Verträge im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb erteilt hatte.

Das OLG setzt sich in seiner Entscheidung zunächst noch einmal mit der Frage auseinander, ob die erteilte Vollmacht tatsächlich gegen Art. 1 § 1 RBerG verstieß (hierzu nachfolgend unter II.). Nachdem dies bejaht wird, befasst sich das Urteil schwerpunktmäßig mit der Frage der Genehmigung des zunächst unwirksamen Darlehensvertrages. Hierbei enthält das Urteil grundlegende Feststellungen zur rechtlichen Bedeutung einer späteren Prolongations- bzw. Umstellungsvereinbarung (hierzu unter III.). Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages legt das OLG schließlich ebenfalls zugunsten des Anlegers fest (hierzu unter IV.).

II. Unwirksamkeit der Treuhändervollmacht

Nach mittlerweile einhelliger Auffassung des BGH bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Immobilienerwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder Bauherrenmodells besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig, wenn er umfassende Befugnisse des Geschäftsbesorgers enthält.

Vereinzelt werden aus dem Bankenlager hiergegen verfassungsrechtliche Bedenken angemeldet , die aber nicht durchgreifen. Die verzweifelten Bemühungen, die gefestigte Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der Treuhändervollmacht bereits im Grundsatz anzugreifen, scheitern regelmäßig daran, dass diese Rechtsprechung durchaus rechtsdogamtisch begründet und auch verfassungsrechtlich unbedenklich ist.

1. Einzelfallprüfung der Dienstleistung

Diese ständige Rechtsprechung des BGH beruht nämlich auf folgenden Erwägungen:

Grundsätzlich bedarf es vor dem Hintergrund der durch Art. 12 GG gewährleisteten Berufsfreiheit der Prüfung, ob eine angebotene Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als (kaufmännische) Hilfeleistung einzuordnen ist. Wenn sich „Spezialberufe“ entwickeln, die auf kleine und einfach zu beherrschende Ausschnitte aus dem Bereich der Rechtsbesorgung beschränkt sind, und es zur Ausübung der dabei anfallenden Aufgaben nicht umfassender rechtlicher Kenntnisse und Fertigkeiten bedarf, ist ein Verbot dieser Dienstleistung erforderlich, wenn dies zur Abwehr der vom Schutzzweck des RBerG erfassten Gefahren erforderlich ist.

Daher ist in der Tat eine Einzelfallprüfung erforderlich. Bei einfachen Dienstleistungen wie der Überwachung und Mitteilung der Fälligkeit, Berechnung der Höhe und Einzahlung der von Patentinhabern geschuldeten Aufrechterhaltungsgebühren ist eine erlaubnispflichtige Rechtsbesorgung zutreffend verneint worden. Ebenso erlaubnisfrei ist zu Recht die Einholung und Weiterleitung eines Unfallgutachtens durch einen Kfz-Meister. Schließlich mögen diese Erwägungen auch dazu geführt haben, dass der BGH in einem Urteil vom 11.11.2004 eine erlaubnispflichtige Rechtsbesorgung bei der Testamentsvollstreckung allgemein verneint hat. Dies beruhte u.a. auch darauf, dass ein Testamentsvollstrecker bei der Beurteilung rechtlicher Fragen seinerseits Rechtsrat einholen kann und muss.

2. Rechtsbesorgung beim „Treuhändermodell“

Völlig anders liegt der Fall, wenn ein Treuhänder oder Geschäftsbesorger bevollmächtigt wird, im Rahmen eines Immobilienerwerbs eigenständig Verträge für den Erwerber abzuschließen. Regelmäßig handelt es sich dabei nämlich um eine Vollmacht zur Vornahme diverser Rechtshandlungen: Abschluss von Kaufvertrag, Verwaltervertrag, Mietvertrag, Verfügung über Eigen- und Fremdmittel des Treugebers und Abwicklung des gesamten Zahlungsverkehrs, Abruf und Vornahme sowie Entgegennahme von Zahlungen, Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen anlässlich der Eröffnung, Führung, Auflösung und Verfügung über Konten bei Kreditinstituten, Bestellung und Übernahme von Grundpfandrechten aller Art auf der erworbenen Immobilie, Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ins persönliche Vermögen und nicht zuletzt der Abschluss von Darlehensverträgen über die Zwischen- und Endfinanzierung.

Hierbei handelt es sich nun gerade nicht um einfache rechtliche Hilfstätigkeiten. Es handelt sich vielmehr um vertragliche Vereinbarungen, die für den Anleger existenzielle Bedeutung hatten. Sowohl der Abschluss der einzelnen Verträge selbst als auch die Ausgestaltung der jeweiligen Vertragsbedingungen waren dabei völlig in das Ermessen des Geschäftsbesorgers gestellt. Beim Abschluss und bei der Ausgestaltung der Verträge konnte sich auch und gerade in rechtlicher Hinsicht umfangreicher Handlungsbedarf ergeben, den ein juristischer Laie nicht befriedigen konnte.

Im Gegensatz zum Testamentsvollstrecker in der aktuellen Entscheidung des BGH vom 11.11.2004 waren die Geschäftsbesorgers in diesen Fällen auch in keiner Weise verpflichtet, für die Beantwortung rechtlicher Fragen selbst Rechtsrat einzuholen. Somit begab sich der Anleger vollständig in die Hand des Geschäftsbesorgers, indem er einzig und allein den Geschäftsbesorgungsvertrag abschloss. Hierbei ging es nicht nur lapidar um eine „technische Umsetzung“, sondern um rechtlich verbindliche Vertragsabschlüsse von existenzieller Bedeutung für den Anleger. Wenn er die jeweiligen Verträge persönlich abgeschlossen hätte, so hätte der Anleger jeweils Rechtsrat zu den Auswirkungen einholen können. Indem der Geschäftsbesorger die Vertragsschlüsse geschäftsmäßig übernahm, entzog er dem Anleger diese Möglichkeiten rechtlicher Beratung und verstieß damit elementar gegen Art. 1 § 1 RBerG.

3. Kein Ausnahmetatbestand gemäß Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG

Schließlich greift in derartigen Fällen auch nicht der Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG ein, der nach dem Regel-Ausnahme-Verhältnis einen Ausnahmetatbestand vom Erlaubniszwang des Art. 1 § 1 RBerG enthält . Die Vorschrift ist aber eng auszulegen und betrifft nur diejenigen Fälle, in denen ein Unternehmer in seinem Beruf tätig wird und in unmittelbarem Zusammenhang hiermit eine Rechtsberatung oder Rechtsbesorgung vornimmt.

Der BGH hatte in seiner Grundsatzentscheidung zur unerlaubten Rechtsberatung bei Treuhändermodellen angedeutet, dass lediglich die „Vollbetreuung“ durch einen gewerblichen Baubetreuer oder ein Baubetreuungsunternehmen erlaubnisfrei sein könne. Insofern ging es aber stets um einen „Baubetreuer im engeren Sinne“, der im Namen, in Vollmacht und für Rechnung des Betreuten das Bauvorhaben – typischerweise auf einem Grundstück des Betreuten – durchführt und die Verträge mit den am Bau Beteiligten abschließt. Übernimmt der Geschäftsbesorger aber eine „Vollbetreuung“, muss er das Bauvorhaben in technischer Hinsicht entstehen lassen und daneben wirtschaftliche Betreuungsleistungen erbringen. Insbesondere ist er verpflichtet, so wirtschaftlich wie möglich zu bauen, die Finanzierung zu regeln und das Baugeld zu verwalten.

Im hier entschiedenen Fall lag eine solche „Vollbetreuung“ durch einen gewerblichen Bauunternehmer aber nicht vor. Nach dem Inhalt des Treuhandvertrages umfasste die diesbezügliche Tätigkeit ausschließlich die rechtliche Betreuung der Anleger, insbesondere den Abschluss des Übertragungsvertrages über ein Erbbaurecht sowie der Verträge zur Finanzierung dieses Erwerbs und die Abgabe aller in diesem Zusammenhang notwendigen Erklärungen. Gegenstand des Treuhansvertrages war aber nicht die Übertragung des Erbbaurechts selbst oder die Durchführung von Baumaßnahmen. Daraus hat das OLG München zu Recht geschlossen, dass die Aufgaben des Treuhänders im Schwerpunkt rechtsbesorgender Natur waren. Sie dienten in erster Linie dem Ziel, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts und der Errichtung des Gebäudes erforderlichen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen und insbesondere die hierfür notwendigen Verträge abzuschließen.

In diesem Zusammenhang ist nochmals darauf hinzuweisen, dass für die Frage der Nichtigkeit der Treuhändervollmacht ausschließlich der zugrunde liegende Treuhandvertrag heranzuziehen ist. Wenn allein die Geschäftsbesorgungsleitungen Gegenstand dieses umfangreichen, selbstständigen Vertrages sind und Rechtsbesorgung zum Gegenstand haben (insbesondere den Abschluss der Finanzierungsverträge, die vollständige finanzielle Abwicklung der Angelegenheit und die Bestellung der Grundpfandrechte) haben sie nichts mehr mit der beruflichen Tätigkeit eines „Baubetreuers im engeren Sinne“ zu tun. Der Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 RBerG ist damit ausgeschlossen.

III. Rechtliche Bedeutung einer späteren Vertragsmodifizierung

Im hier entschiedenen Fall war einige Monate nach dem eigentlichen Darlehensvertrag eine weitere Vereinbarung abgeschlossen worden, die die ursprünglichen Darlehensbedingungen modifizierte. Diese Vertragsmodifizierung konnte aber weder als Genehmigung noch unter dem Gesichtspunkt der Duldungsvollmacht die Unwirksamkeit des Darlehensvertrages heilen.

1. Keine Genehmigung

Eine ausdrückliche Genehmigung durch den Darlehensnehmer lag nicht vor, auch wenn nach dem Wortlaut der Änderungsvereinbarung „alle übrigen für das Darlehen bestehenden Vereinbarungen unverändert weiter gelten“ sollten. Nach Auffassung des OLG München ging diese Vertragsklausel aber selbstverständlich von der Wirksamkeit der ursprünglichen Darlehensvereinbarung aus und zielte nicht darauf ab, den ursprünglichen Vertrag nachträglich für wirksam zu erklären.

In der Unterzeichnung einer solchen modifizierenden Vereinbarung ist auch grundsätzlich keine stillschweigende Genehmigung durch schlüssiges Verhalten zu sehen. Nach der Rechtsprechung des BGH setzt eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit des Vertrages kennt oder zumindest mit ihr rechnet. Außerdem muss in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen sein, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen.

Diese Voraussetzungen lagen bei einer Vertragsänderung jedenfalls bis zur ersten einschlägigen Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit der Treuhändervollmacht im Jahr 2000 nicht vor. Beide Parteien des Darlehensvertrages gingen stets von einer Wirksamkeit des Vertrages aus, sodass der Anleger aus diesem Grund auch stets seine entsprechenden Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat. Daher wurde zwischen den Parteien auch lediglich eine Änderung der Konditionen vereinbart, während das Darlehen als solches „fortgelten“ sollte. Sofern der Anleger von einer Unwirksamkeit des ursprünglichen Darlehens ausgegangen wäre, wäre eine solche „Fortgeltung“ gar nicht möglich gewesen. Somit stellt sich die Konditionenvereinbarung nicht als Genehmigung dar.

2. Keine Duldungsvollmacht

Hinzu kam im konkreten Fall, dass auch die Änderungsvereinbarung vom Treuhänder unterzeichnet wurde und daher selbst unwirksam war. Das Vorliegen der Voraussetzungen einer Duldungsvollmacht hat das OLG München hier nicht gesehen.

Zwar kann eine nicht wirksam erteilte Vollmacht über § 171 und § 172 BGB hinaus aus allgemeinen Rechtsscheinsgesichtspunkten dem Geschäftspartner gegenüber als wirksam zu behandeln sein. Dies ist der Fall, wenn das Vertrauen des Dritten auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als an die Vollmachtsurkunde anknüpft und nach den Grundsätzen über die Duldungsvollmacht schutzwürdig erscheint. In Betracht kommen dabei ausschließlich bei oder vor Vertragsschluss vorliegende Umstände. Denn eine Duldungsvollmacht ist nur gegeben, wenn der Vertretene es – in der Regel über einen längeren Zeitraum – wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn ohne eine Bevollmächtigung als Vertreter auftritt und der Vertragspartner dieses bewusste Dulden dahin versteht und nach Treu und Glauben verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist.

Weder die Tatsache, dass die Anleger in Kenntnis des unterzeichneten Darlehensvertrages ein Abtretungsformular unterzeichnet hatten, noch die widerspruchslose Entgegennahme der übermittelten Auszahlungsanordnungen begründeten hier jedoch den Tatbestand der Duldungsvollmacht. Hieraus konnte die Bank nach zutreffender Auffassung des OLG München in keiner Weise den Schluss auf eine gesonderte Bevollmächtigung des Treuhänders zum Abschluss einer wirksamen Vertragsvereinbarung ziehen.

Erst recht gilt dies im Übrigen für vorvertragliche Erklärungen der Anleger wie z.B. das Ausfüllen und Unterzeichnen einer Selbstauskunft oder eines Reservierungsauftrages. Einerseits gab es vorvertraglich keinerlei Kontakt zwischen dem Anleger und der Bank, wenn nur gegenüber dem Treuhänder die Selbstauskunft erteilt wurde. Darüber hinaus sollten derartige vorvertragliche Handlungen nur der Vorbereitung des eigentlichen Vertragsschlusses dienen und sollten diesen nicht ersetzen.

Dass die Bank dennoch auf die Bevollmächtigung des Treuhänders „vertraute“, lag dann offensichtlich nur daran, dass ihr das Vertragskonzept bekannt war und sie eine Vielzahl von Erwerbern nach dem gleichen Vertragsmuster endfinanzierte. Damit war ihr aber auch bekannt, dass explizit ein Treuhänder beauftragt und mit notarieller Urkunde bevollmächtigt werden sollte. Angesichts dessen konnte und durfte die Bank nicht darauf vertrauen, dass der Anleger auch ohne Erteilung der vorgesehenen Vollmacht mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages ausdrücklich einverstanden sein würde. Sie war vielmehr verpflichtet, sich die Vollmachtsurkunde vorlegen zu lassen.

Im Übrigen konnte aus der Vorlage einer Selbstauskunft allenfalls entnommen werden, dass der Anleger grundsätzlich mit einer Darlehensfinanzierung des Immobilienkaufs einverstanden war. Weder der Abschluss eines Darlehensvertrages mit der konkreten Bank noch die Vereinbarung der konkreten Konditionen war dabei üblicherweise vom Anleger vorgegeben. Hier hatte der Treuhänder völlig freie Hand und nutzte dementsprechend die Vollmacht, die gegen Art. 1 § 1 RBerG verstieß.

Hinzu kommt, dass die Erteilung einer Selbstauskunft generell nur der Vorprüfung dient, ob ein Interessent überhaupt als kreditwürdig erscheint und als Darlehensnehmer in Betracht kommt. Die Selbstauskunft und der Vermittlungsauftrag konnten damit allenfalls der Vorbereitung, keineswegs aber bereits dem Abschluss eines Darlehensvertrages dienen.

Schließlich ist der zeitliche Zusammenhang bei derartigen Konstellationen zu beachten: In der Regel wurden die Selbstauskunft und der Vermittlungsauftrag vom Kunden bereits im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Beratungsgespräch erteilt, wohingegen er den Geschäftsbesorgungsvertrag erst danach abschloss. Somit konnte die Bank aus der vorherigen Erteilung der Selbstauskunft und des Vermittlungsauftrages nicht eine spätere Bevollmächtigung des Treuhänders entnehmen.

IV. Rechtsfolgen der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages

Wie sich aus dem Vorstehendem ergibt, war der Darlehensvertrag zwischen den Parteien infolge nicht bestehender Vertretungsmacht des Treuhänders zunächst schwebend unwirksam und ist durch die im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung zumindest konkludent zum Ausdruck gebrachte Verweigerung der Genehmigung gemäß § 177 BGB unwirksam geworden.

Somit hat der Anleger nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB Anspruch auf Rückzahlung der bisher von ihm an die Bank erbrachten Darlehensraten . Im Gegenzug hat die Bank gegen den Anleger keinen Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta. Nach Auffassung des OLG München kann die Bank nicht einmal die Übertragung des Rechtes an der streitgegenständlichen Immobilie verlangen.

1. Bereicherungsrechtliche Anweisungslage

Vorliegend erfolgt der Bereicherungsausgleich im Drei-Personen-Verhältnis. Der Anleger ist nämlich nicht als Empfänger der Darlehensvaluta im bereicherungsrechtlichen Sinne anzusehen, da diese nicht an ihn, sondern unmittelbar an den Verkäufer bzw. auf ein vom Treuhänder eingerichtetes Konto geflossen ist. Zwar gilt im Bereicherungsausgleich im Drei-Personen-Verhältnis der Grundsatz, dass die Auszahlung eines Darlehens durch ein Kreditinstitut an einen Dritten auf Anweisung des Darlehensnehmers als Leistung des Kreditinstitutes an den Darlehensnehmer zu bewerten ist. Der Darlehensnehmer muss sich in diesen Fällen so behandeln lassen, als habe er das Darlehen selbst erhalten und seinerseits an den Dritten weitergeleitet.

Dies gilt jedoch nur, wenn der Auszahlung der Darlehensvaluta eine wirksame Anweisung des Kreditnehmers zugrunde liegt. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, da der Anleger nicht selbst gehandelt hat, sondern auch bei der Auszahlungsanordnung durch den Treuhänder vertreten wurde. Auch das auf den Namen des Anlegers lautende Auszahlungskonto war wie üblich vom Treuhänder eingerichtet worden, der hierüber allein verfügungsberechtigt war.

Da die Anweisungen des Treuhänders unwirksam waren, muss sich der Anleger weder als Kontoinhaber noch als Zahlungsempfänger behandeln lassen. Damit ist im vorliegenden Fall eine bereicherungsrechtliche Anweisungslage gegeben. Die bereicherungsrechtliche Behandlung von Dreiecksverhältnissen ist nach den „Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles“ zu behandeln. Grundsätzlich ist hier nach der jeweiligen Leistungsbeziehung rückabzuwickeln.

Es wird aber eine Direktkondiktion zwischen Darlehensgeber und Zahlungsempfänger in den Fällen angenommen, in denen die Zahlung dem (scheinbar) Anweisenden nicht als seine Leistung zugerechnet werden kann. Dies ist insbesondere der Fall bei einer Fälschung der Anweisung, Geschäftsunfähigkeit oder Minderjährigkeit des Anweisenden. Der Grund hierfür liegt vor allem darin, dass die Zahlung dem vermeintlich anweisenden Kunden nicht als seine Leistung zugerechnet werden kann und er daher vor jeglichen Nachteilen und Risiken aus dem Zahlungsvorgang bewahrt werden muss.

Die Anweisung des Treuhänders, die Darlehensvaluta an den Verkäufer auszuzahlen und somit den Kaufpreis für die streitgegenständliche Immobilie zu entrichten, war dem Anleger hiernach mangels wirksamer Vertretungsmacht des Treuhänders nicht zurechenbar . Der Bereicherungsausgleich ist daher nach den Regeln der Nichtleistungskondiktion im Verhältnis zwischen der Bank und dem Verkäufer als Empfänger der Darlehensvaluta zu suchen.

Dass der Anleger durch die Auszahlung des Kaufpreises von einer vermeintlichen Verbindlichkeit gegenüber dem Verkäufer befreit wurde, ist für das Verhältnis des Anlegers zur Bank ohnehin ohne Belang.

2. Angemessene Risiko- und Interessenverteilung

Diese Verteilung der Risiken wird auch in dem hier zu behandelnden Geschäftsbesorgungsfall unter Abwägung der jeweiligen Interessen der Sachlage gerecht. Der Anleger, der sich arglos dem Treuhänder ausgeliefert hat, soll durch Art. 1 § 1 RBerG umfassend geschützt werden. Dementsprechend muss er in dem Fall, in dem die Vollmacht sowie die aufgrund der unwirksamen Vollmacht abgeschlossenen Verträge nichtig sind, auch so behandelt werden, dass ihm die Auszahlung des Darlehens nicht als ihm gegenüber erbrachte Leistung zuzurechnen ist.

Dann ist aber auch die Geschäftsbeziehung so bereicherungsrechtlich abzuwickeln, dass die Bank die vom Anleger gezahlten Darlehensraten verzinst zurückerstattet.

Allerdings wurde bislang davon ausgegangen, dass die Bank vom Anleger dessen Ansprüche gegenüber dem Verkäufer abgetreten erhält und diese Ansprüche ihrerseits dem Verkäufer entgegenhält bzw. vom Verkäufer die Rückzahlung der Darlehensvaluta beansprucht. Das OLG München meint hingegen in seinem Urteil, dass die Bank keinen Anspruch auf Übertragung der Rechte an der Immobilie habe. Zum einen sei der Erwerb nicht allein mit dem streitgegenständlichen Darlehen, sondern zu einem erheblichen Teil aus Eigenmitteln des Kunden erfolgt. In diesem Punkt ist dem Gericht uneingeschränkt zu folgen. Zum anderen meint das Gericht, es fehle an einer rechtlichen Verbindung zwischen dem Darlehensvertrag und dem Erwerbsgeschäft im Sinne von § 9 VerbrKrG, da ein verbundenes Geschäft gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen sei. Dies ist sicherlich richtig, soweit allgemein über die Unwirksamkeit des Darlehensvertrages zu entscheiden ist. Wenn aber der Anleger gemäß § 812 Abs. 1 BGB die Rückzahlung der von ihm geleisteten Darlehensraten beansprucht, wird er im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung aber wohl im Gegenzug zur Übertragung der Rechte aus der Immobilie verpflichtet sein.

V. Zusammenfassung

Das OLG München führt mit seinem Urteil die nunmehr gefestigte Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Treuhändervollmachten und deren Folge für Darlehensverträge konsequent fort. Zweifel, die von Bankenseite immer wieder an der Verfassungsmäßigkeit dieser Rechtsprechung geäußert werden, sind und bleiben unbegründet. Dies sollten die betroffenen Kreditinstitute und ihre Rechtsvertreter endlich zur Kenntnis nehmen.

Sehr zu begrüßen sind die Ausführungen des Gerichtes zu den rechtlichen Auswirkungen einer späteren Prolongationsvereinbarung bzw. Konditionenänderung. Solange kein vollständig neuer Darlehensvertrag abgeschlossen wird, wirkt nämlich die Unwirksamkeit des ursprünglichen Vertrages unter verschiedenen Gesichtspunkten auch nach dem Abschluss einer solchen Änderungsvereinbarung fort.

Schließlich nimmt das Gericht zu Recht eine Rückabwicklung im Drei-Personen-Verhältnis an, da der Anleger nicht um die Darlehensvaluta bereichert wurde. Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche bestehen also gegen den Kunden nicht, und zwar ohne dass es auf das Schicksal der Rechte und Ansprüche des Kunden im Verhältnis zum Verkäufer ankommt. Ob sich allerdings die Rechtsprechung des OLG München durchsetzen wird, wonach der Anleger auch im Falle der Rückforderung seiner an die Bank geleisteten Darlehensraten diese Rechte und Ansprüche gegenüber dem Verkäufer behalten darf, bleibt abzuwarten.


OLG KARLSRUHE VERURTEILT DIE BAUSPARKASSE BADENIA WEGEN ARGLISTIGER TÄUSCHUNG ZU SCHADENSERSATZ (IN AUSZÜGEN)

Mit einem bemerkenswerten Urteil vom 30.12.2008 hat das OLG Karlsruhe (Az. 17 U 197/08) in einem von baum · reiter & collegen geführten Klageverfahren die Deutsche Bausparkasse Badenia AG (Badenia) für den Mietpool in Kehl am Rhein zu Schadensersatz und Rückabwicklung verurteilt (Az. 17 U 197/08).

Die Badenia muss dem Kläger den entstandenen Schaden ersetzen, das Bausparguthaben erstatten und den Wohnungsanteil zurücknehmen.

1. Unserem Mandanten war für seinen ¼ – Anteil an einer 58,44 m² großen Wohnung von dem Dortmunder Immobilienvertrieb Heinen & Biege im Jahr 1994 eine Mietpoolausschüttung in Höhe von 250,– DM monatlich versprochen worden. Zusätzlich sollte der Mietpool alle Nebenkosten übernehmen.
2. Das OLG Karlsruhe hat festgestellt, dass die für die Finanzierung verantwortliche Badenia gegenüber unserem Mandanten einen konkreten Wissensvorsprung hatte.

2.1 Der Vertrieb Heinen & Biege habe unseren Mandanten über die Mietpoolausschüttung arglistig und grob (evident) getäuscht. Da die Badenia mit dem Vertrieb eng (institutionalisiert) zusammengearbeitet habe, sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Vermutung gerechtfertigt, dass wegen dieser intensiven Kooperation auch der Badenia die grobe arglistige Täuschung nicht verborgen geblieben sein könne.

Das OLG Karlsruhe ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die unserem Mandanten versprochene Mietpoolausschüttung von Anfang an nicht nur planmäßig überhöht, sondern sogar „geradezu augenfällig unrealistisch“ war. Dies insbesondere auch deshalb, weil schon nach dem eigenen Vortrag der Badenia nach dem ihr vorliegendem Datenmaterial unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben die zu leistende Mietpoolausschüttung nicht erwirtschaftet werden konnte. Es habe daher von vornherein keine realistische Chance bestanden, dass die in Aussicht gestellte Rendite auch erzielt würde.

2.3 Schließlich hat der Senat festgestellt, dass es entgegen der Auffassung der Badenia auch nicht darauf ankomme, ob die Badenia über ihren damaligen Vorstand hinaus weitere Entscheidungsträger als Zeugen zum Beweis dafür anbiete, dass sie von der überhöhten Kalkulation nichts gewusst habe.
Das OLG Karlsruhe teilt insoweit unsere Rechtsauffassung, dass die Badenia ihre vermutete Kenntnis nur dann widerlegen kann, wenn alle damaligen Entscheidungsträger übereinstimmend bestätigen, hiervon nichts gewusst zu haben.
Da aber schon der damalige Vorstand wegen eines gegen ihn geführten staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens wirksam die Aussage verweigert hat, was das Gericht durch ein Zwischenurteil festgestellt hat, mussten keine weiteren Zeugen mehr gehört werden.

3. Die Badenia muss unserem Mandanten nun den entstandenen Schaden ersetzen, ihm sein Bausparguthaben erstatten und den Wohnungsanteil zurücknehmen. Das OLG Karlsruhe hat von dem eingeforderten Schadensersatz lediglich die erzielten Steuervorteile in Abzug gebracht.
Der Senat ist der Auffassung, dass zwischen den früher erzielten Steuervorteilen und den auf die Schadensersatzzahlung zu leistenden Steuern oft erhebliche Differenzen bestünden. Damit tritt das OLG Karlsruhe der Rechtsprechung mehrerer BGH-Senate entgegen, die die Steuervorteile als regelmäßig kostenneutral außen vor ließen.

4. Schließlich hat der Senat auch der von der Gegenseite erhobenen Verjährungseinrede eine Absage erteilt. Denn die Badenia konnte nicht darlegen, weshalb unser Mandant mehr als 3 Jahre vor Klageerhebung Kenntnis von der arglistigen Täuschung, der Beteiligung der Badenia und insbesondere auch von deren überlegenem Wissen gehabt haben soll.

5. Damit sich der BGH mit der nach Auffassung des Senats noch nicht abschließend geklärten Frage der Anrechnung der Steuervorteile nochmals auseinandersetzen kann, hat das OLG Karlsruhe für unseren Mandanten die Revision zugelassen. Für die Badenia wurde die Revision nicht zugelassen.

Fazit: Das Urteil des OLG Karlsruhe ist nicht nur wegweisend für den Mietpool Kehl, sondern auch für mehrere hundert andere Klageverfahren, die beim OLG Karlsruhe in den nächsten Jahren abzuarbeiten sind. Da der nunmehr zuständige 17. Zivilsenat des OLG Karlsruhe den Formfehler vermieden hat, der in der Vergangenheit zur Aufhebung dreier älterer Urteile des 15. Zivilsenats des OLG Karlsruhe durch den BGH geführt hat, ist insoweit auch keine Korrektur dieser Rechtsprechung des 17. Senats zu Lasten der Anleger zu erwarten.